Wien, 17. November 2023 - Mit einem Transaktionsvolumen von 23 Mrd. Euro im dritten Quartal 2023, war die Performance auf dem Investmentmarkt der Europäischen Union weiterhin gedämpft. Im Jahresvergleich wurde ein Rückgang von 57 % verzeichnet. Das summierte Gesamtvolumen der ersten drei Quartale 2023 betrug rund 80,4 Mrd. Euro. Nationale Investoren tätigten 53 % der Transaktionen. „Dem Trend der letzten Monate folgend, sind eigenkapitalstarke Private weiterhin hochaktiv“, berichtet Markus Arnold, CEO und Alleineigentümer von Arnold Investments. Die bisher stärkste Assetklasse am europäischen Transaktionsmarkt war mit 24,3 Mrd. Euro und 30 % des Gesamtvolumens Büro, gefolgt von Wohnen (16,5 Mrd.; 21 %) und Einzelhandel (14 Mrd.; 17 %).
Alle wichtigen Assetklassen und Hauptmärkte waren im bisherigen Jahresverlauf rund 50 % oder mehr im Minus. Die einzige Ausnahme bildeten Hotelimmobilien, die getrieben durch Groß- und Portfoliotransaktionen in Südeuropa und Frankreich, in den ersten drei Quartalen ein Plus von 12 % im Jahresvergleich aufwiesen.
Nachfrage nach handverlesenen Bestandsimmobilien
„In Zeiten einer gedämpften Marktdynamik werden besonders handverlesene Bestandsimmobilien, aber auch Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial, sogenannte Value-Add Immobilien, nachgefragt“, analysiert Markus Arnold. Die Gründe dafür sind die europaweit gestiegenen Spitzenrenditen, die sich zusehends auf einem für Entwickler von Neubauimmobilien kaum darstellbaren Niveau befinden.
Renditenlevel im Detail
Im dritten Quartal 2023 hat sich das Repricing europaweit nochmals deutlich beschleunigt. Die westeuropäischen Core-Märkte Deutschland und die Niederlande geben aktuell den weiteren Preisentwicklungspfad vor. Insbesondere bei deutschen Büroimmobilien in den Top 7 Städten kam es im Q3 2023 zu einem weiteren signifikanten Anstieg der Spitzenrenditen um 45 Basispunkte auf 4,55 %. Class-A-Büroimmobilien in dezentralen Lagen der Top 7 Städte weisen eine Rendite von rund 5,65 % (+50 BPS QoQ) auf. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Amsterdam ist im Q3 um 50 Basispunkte auf 4,80 % angestiegen. Im Vergleich zu den historischen Tiefstwerten aus dem Q1 2022 liegen die Büro-Spitzenrenditen in Deutschland und den Niederlanden damit bereits rund 1,9 Prozentpunkte höher, während der EU-12-Durchschnitt noch bei nur +1,5 Prozentpunkten liegt.
In allen anderen Assetklassen stiegen die Spitzenrenditen ebenfalls weiter an. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen der analysierten EU-Investmentmärkte liegen für Wohnen aktuell bei rund 4,20 % (+95 BPS YoY), für Logistik bei 5,05 % (+90 BPS YoY) und für Geschäftshäuser bei rund 4,65 % (+85 BPS YoY). Am geringsten war der Anstieg der Spitzenrenditen aufgrund der deutlich stabileren Nachfrage mit rund 70 Basispunkten im Jahresvergleich bei Hotelimmobilien (EU-12: 5,55 %).
Chancen für langfristige Investments
Für das vierte Quartal 2023 ist zwar von einer weiteren Steigerung der Spitzenrenditen auszugehen, das dürfte sich 2024 aber ändern. „Das von der EZB vergangene Woche bestätigte Erreichen des Zinsplateaus dürfte im Jahr 2024 wieder zu einer wachsenden Dynamik auf den Investmentmärkten der EU führen“, stellt Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse bei Arnold Investments, in Aussicht.
Denn mit dem Erreichen des Zinsplateaus in Verbindung mit deutlich attraktiveren Renditeniveaus geht Arnold Investments ab Anfang 2024 insbesondere im Non-Core-Bereich von einer ersten Belebung des Investmentmarktes aus.
Durch die aktuell signifikant gesunkenen Ankaufspreise ergeben sich aber schon jetzt, für Investoren mit einem Anlagehorizont von mehr als fünf Jahren, vielfältige Upside-Potenziale. Die Gründe dafür sind die steigenden Mietniveaus, langfristig wieder steigende Kapitalwerte und sinkende Finanzierungskosten.
