Wien, 15. Februar 2024 - Dem Jahrestrend 2023 folgend, schloss der Investmentmarkt in der Europäischen Union mit einem verhaltenen vierten Quartal ab (Q4 2023: 29,6 Mrd.). Das Investmentvolumen summierte sich – auf 115 Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2022 entspricht das einem Rückgang von 49 %. Die großen westeuropäischen Investmentmärkte Deutschland (-54%) und Niederlande (-55%) wiesen eine unterdurchschnittliche Jahresbilanz auf, die südeuropäischen Märkte Spanien (-39%) und Italien (-45%) sowie die Tschechische Republik (-26%) performten hingegen besser als der EU-Schnitt. „Private Investoren und Eigennutzer stützten den Markt mit einem historisch hohen Anteil von 44 %“, berichtet Markus Arnold, CEO und Alleineigentümer von Arnold Investments. Bis zum zweiten Halbjahr 2024 erwartet Arnold eine spürbare Marktbelebung sowie bei nachgefragten Assetklassen ein Ende der Preisanpassungen.

Laut der aktuellen Arnold Investments Marktanalyse war das Jahr 2023 angebotsseitig von Portfoliobereinigungen der großen institutionellen Bestandshalter und offenen Immobilienfonds dominiert. Bis Jahresmitte 2024 werden nur mehr geringe Preiskorrekturen erwartet. Im zweiten Halbjahr 2024 sollte es zu einer Stabilisierung der Spitzenrenditen kommen. „Derzeit warten viele Investoren auf das Momentum zum Wiedereinstieg in den Markt“, meint Markus Arnold. Dieses könnte bald eintreten, denn Prognosen**) zufolge wird für Juni 2024 die erste Leitzinssenkung der EZB erwartet.

Split Investmentvolumen

2023 waren Büro und Wohnen die umsatzstärksten Assetklassen. Im Detail sah der Split des Investmentvolumens wie folgt aus: Büro 28 % (32,3 Milliarden Euro), Wohnen (ab 15 Millionen Euro) 23 % (26,8 Milliarden Euro), Industrie und Logistik 17 % (20,2 Milliarden Euro), Einzelhandel 16 % (18,8 Milliarden Euro) und Hotel 9 % (10,5 Milliarden Euro).

Analyse Renditen

Auch im vierten Quartal 2023 setzte sich der Preisanpassungsprozess in den meisten Assetklassen fort. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den wichtigsten analysierten EU-12* Investmentmärkten stieg um 30 Basispunkte auf 5,05 % und liegt damit erstmals seit 2014 wieder über der 5% Marke. In dezentralen Bürolagen lag die Rendite für erstklassige Objekte bei etwa 6,25 %.

Einzelhandelsimmobilien verzeichneten zuletzt im Schnitt etwas geringere Renditeanstiege. Die EU-12 Spitzenrendite für Geschäftshäuser lag bei 4,75 % (+15 Basispunkte). Für Einkaufszentren und Fachmarktzentren kann man mit 6,65 % bzw. 6,15 % rechnen.

Logistikimmobilien wiesen im Q4 2023 aufgrund robuster Nachfrage ebenfalls nur mehr geringe Wertanpassungen auf. Dies spiegelt die Spitzenrendite für EU-12 Class-A-Logistikimmobilien von etwa 5,20 % und ein Anstieg im vierten Quartal von rund 15 Basispunkten wider.

* EU-12 inkludiert Amsterdam, Barcelona, Berlin, Budapest, Frankfurt, Lissabon, Madrid, Mailand, München, Prag, Stockholm, Wien; EU-10 = EU-12 exkl. Budapest und Prag
** ECB Survey of Monetary Analysts

Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt

Im Bereich der Wohnimmobilien ist derzeit eine deutlich höhere Investorennachfrage sowie eine zunehmend positivere Markteinschätzung als noch vor einem Jahr zu verzeichnen. Grund hierfür ist der für die kommenden Jahre absehbare massive Nachfrageüberhang nach Mietwohnungen in den Ballungszentren. Die EU-10 Spitzenrendite für Neubau-Wohnimmobilien lag bei 4,30 % (+10 Basispunkte QoQ)

Indikatoren für Aufschwung am Immobilienmarkt

Trotz der verhaltenen Wirtschaftsentwicklung zeigten sich die aktuellen Fundamentaldaten der Nutzermärkte überraschend positiv. „Steigende Mieten, anhaltende Nutzernachfrage, niedrige Leerstandsraten sowie die geringe Neuflächenproduktion, die aus jetziger Sicht für zumindest die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten wird, bilden positive Rahmenbedingungen für eine wachsende Dynamik am Investmentmarkt in 2024.“, zeigt sich Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse, zuversichtlich.

Hinzu kommt, dass etwa der Renditeunterschied zwischen zehnjährigen deutschen - Staatsanleihen (2,02 %) und Bürospitzenrenditen (5,05 %) zum Jahreswechsel bereits wieder bei über 300 Basispunkten lag. Damit konnten Immobilieninvestments im Vergleich zu konkurrenzierenden Anlageformen in den letzten Monaten wieder deutlich an Attraktivität gewinnen. All dies führt dazu, dass Investoren wieder verstärktes Kaufinteresse bei aktuell eingepreisten Angeboten zeigen.

Herausforderung (Re-)Finanzierungskosten

Eine Herausforderung werden ab 2024 Immobilien, die in den Boom-Jahren erworben wurden und aktuell deutlich höhere (Re-)Finanzierungskosten und Eigenkapitalanforderungen aufweisen als ursprünglich kalkuliert. Es ist daher zu erwarten, dass die damals größte Käufergruppe der großen institutionellen Bestandshalter auch weiterhin die Angebotsdynamik am europäischen Immobilien-Investmentmarkt prägen wird.